Nettverk

I vårt nettverk kan vi hjelpe deg med bl.a. følgende tjenester:

Forhåndsbefaring

Før et eierskifte av fast eiendom, eller ferdigstillelse av et byggeprosjekt kan det være ønskelig å benytte en autorisert takstmann med fagkyndig kompetanse som fagmann på befaring, for å eventuelt påpeke feil/avvik i forhold til boligens referansenivå på oppføringstidspunktet.
I de fleste tilfeller avholdes forhåndsbefaring noen uker før overlevering. På denne befaringen kan det avdekkes feil og mangler i henhold til avtale/kontrakt.
Slike befaringer omhandler i hovedsak nye boliger/bygninger, eller etter større rehabiliteringer.

Overtakelsesbefaring

Visste du at dersom du kjøper en nyoppført bolig eller ny leilighet så har du andre rettigheter enn dersom du kjøper en brukt bolig?
Ved eierskifte av fast eiendom, kan det være ønskelig å benytte en autorisert takstmann med fagkyndigkompetanse som kan påpeke avvik iht. boligens referansenivå. Å få avdekket mest mulig av feil og mangler før overtakelsesprotokollen blir signert er et must. Selv om du har 5-års reklamasjonsrett, kan det bli svært tid- og kostnadskrevende å nå fram med reklamasjoner på feil og mangler i etterkant. Det er faktisk du som forbruker som sitter med bevisbyrden og derfor kanskje risikerer å måtte benytte store ressurser på å dokumentere/bevise manglene. Det er ikke uvanlig at mange gir opp når de oppdager hvor omfattende dette kan være og risikoen det kan medføre, spesielt hvis det må bringes inn for rettsapparatet.
Hovedvekten av slike befaringer omhandler nye boliger/bygninger, hvor det vil være ekstra viktig å oppdage feil/mangler før en overtakelse vil finne sted. Boligen skal være oppført etter gjeldende lover og etter god byggeskikk.
Protokoll skrives og undertegnes av tilstedeværende ved overtagelse. Pass på at alle påpekte forhold blir nedtegnet i protokollen, også avtalt tidsfrist for retting av eventuelle feil eller manglende leveranser til boligen.
Du har krav på at eventuelle feil skal rettes uten ekstra omkostninger for deg. I noen tilfeller kan det også bli enighet om prisavslag i stedet for retting av feil. Da skal prisavslaget stå i forhold til hva det vil koste å rette feilen.
Ved overtagelse overtar du risikoen for boligen, eventuelle dagbøter stanses og entreprenøren har krav på sluttoppgjør. Reklamasjonsfristen starter også.
Det frarådes at boligen overtas dersom det foreligger betydelige feil eller mangler ved boligen.
Kosmetiske forhold og andre åpenbare feil og mangler som naturlig burde vært avdekket etter at boligen er tatt i bruk kan være svært vanskelig å nå fram med da det ikke nødvendigvis alltid anses som en mangel etter bustadsoppføringslova.
​Bustadoppføringslova finner du her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1997-06-13-43

Leietakerbistand

I forbindelse med flytting til nye lokaler er det en rekke valg og beslutninger som må tas. OPAK kan med sin tverrfaglighet og sin tekniske kompetanse være en god rådgiver for leietakere, og har i en årrekke bistått virksomheter av mange typer og størrelser i deres flytteprosess.

Bistanden omfatter alt fra utarbeidelse av kravspesifikasjoner, deltakelse ved forhandlinger med utleier og oppfølging og kontroll av det som bygges.

Sentrale arbeidsoppgaver knyttet til interne prosesser hos leietaker:

Oppfølging av beslutningsplan
Bistå i planlegging av bruk av lokalene
Ledelse av brukergrupper (f.eks. innenfor romprogram/arealbehov, IT/sikkerhet/elektro m.m.)
Fagrådgivning bygg, VVS, elektro og miljø
Oppfølging av leietakers interne leveranser (IKT, spesialrom o.l.)
Bistå i flytteplanleggingen og ved anskaffelser/innkjøp
Delta i planlegging av drift/vedlikehold av nye lokaler
Koordinering mellom intern og eksterne prosess
Bistå i forhandlinger om endringer
Budsjettering og kostnadsoppfølging

Sentrale arbeidsoppgaver knyttet til oppfølging mot utleier:

Påse at leveringsbeskrivelser/kravspesifikasjon etc. følges opp
Oppfølging av beslutningsplan
Kontrollere og rapportere økonomi, fremdrift og kvalitet
Kvalitetssikring av planlegging og byggeprosess
Fagrådgivning bygg, VVS, elektro og miljø
Deltakelse på leietakermøter
Avvik- og endringsoppfølging
Usikkerhetsanalyser
Overtakelse, ferdigbefaringer

Din Joker AS og vårt nettverk kjenner «spillereglene» i slike prosjekter godt. Vi er godt kjent med utfordringene og problemstillingene, herunder alle beslutninger som fortløpende må tas.

​Verditakst

Forteller hvor mye boligen er verdt i dagens marked. Undersøkelsene er overfladiske, og egner seg til refinansiering o.l. Ikke anbefalt ved salg.

Boligsalgsrapport

Skal du selge boligen, er det lurt å gjøre kjøper oppmerksom på hva som bys på, for å unngå konflikter i etterkant. Her belyser jeg blant annet risikoområder i forhold til fuktproblematikk, skjevheter, lovlig bruk av boligen m.m.

Verdi- og tilstandsvurdering av bygg

Din Joker’s nettverk har høy kompetanse på et bredt spekter av rådgivningstjenester innen verdi- og tilstandsvurdering.

Rådgivning

Vi tilbyr rådgivning innen byggesak og prosjektering.

Byggfagelig spesialrådgivening

Din Joker’s nettverk har høy kompetanse innenfor en rekke byggfag. Våre rådgivere bistår privatpersoner, boligselskaper og næringsdrivende med å utarbeide dokumentasjon om byggetekniske feil og mangler i både nye og eldre bygg. Slik dokumentasjon er sentral i reklamasjonssaker i forbindelse med kjøp/salg av eiendom, nybygging, ombygging, oppføring av tilbygg eller rehabilitering.

Byggeledelse

Som byggeleder tar Din Joker AS ansvaret for å lede byggearbeidene på byggeplassen i henhold til avtaler og kontrakter som er inngått mellom byggherren og entreprenører. Byggelederen representerer byggherren i det daglige arbeidet på byggeplassene, og følger opp administrasjon, økonomistyring og sikkerhet, helse og arbeidsmiljø for å sikre god fremdrift og høy kvalitet gjennom prosjektet fra start til slutt.

Ansvarlig prosjekterende

Din Joker er sentralt godkjent for de fleste prosjekteringsområder. Slik prosjektering og dokumentasjon må foreligge for å få innvilget byggetillatelse fra kommunen. Vi innehar sentral godkjenning for alle fagområder vi prosjekterer.

Prosjektledelse

Som prosjektleder tar Din Joker AS det overordnede ansvaret for ledelse og gjennomføring av både større og mindre byggeprosjekter. Prosjektlederen er øverste administrative leder for alle som er engasjert i prosjektet, og skal sikre at prosjektet leveres til riktig tid, avtalt pris og forventet kvalitet.

Ansvarlig søker

Rollen som søker er vårt største satsningsområde. Gjennom lengre erfaring fra kommunal saksbehandling kjenner vi kommune-Norge godt. Vi har sentral godkjenning for denne funksjonen, og vi kan være ansvarlig søker for byggeprosjekter over hele landet.

Tegneoppdrag

Vi tilbyr tjenester innen arkitektur for kunder i hele Norge. Her kan vi bidra fra første idé til komplette tegninger. Vi gir fast pris på alle tegne- og arkitektoppdrag.

El-takst

Tilstandsvurdering skal gi en vurdering av elektriske anlegg i boliger.
Målsettingen er å sjekke om den elektriske installasjonen og det elektriske utstyret er sikkert å bruke, samt vurdere om det er en risiko for brann, berøringsfare og eventuell funksjonssvikt.
Den skal avdekke mangler som utgjør fare for personer, husdyr eller skader på gjenstander. Utbedringskostnader for alvorlige forhold skal synliggjøres. Det er føringer i normen P155:2014 som legges til grunn for gjennomføring av tilstandsvurderingen.

Næring

Ved taksering av næringseiendom fastsettes eiendommens markedsverdi på inneværende tidspunkt. Vi i Din Joker takserer alle typer næringseiendommer og næringstomter. Taksering av denne type eiendom er i større grad knyttet opp til leieinntekter, leiekontrakter, kapasitet i markedet, alternativt bruk osv. Jobben gjennomføres i samarbeid med kjøper/selger.

​Viktige områder som blir gått igjennom ved taksering av næringseiendom er:
Fastsettelse av festeavgift.
Forhåndtaksering. Dette er viktig for å kunne beregne sikkerhet på lån.
Her får du kartlagt ansett verdi for en fremtidig investering.
Porteføljevurdering av eiendommer.
Vedlikeholdsplaner.

Teknisk due diligence og eiendomsvurdering

Dette tilpasses det aktuelle oppdrag med utgangspunkt i å fremskaffe relevante opplysninger til oppdragsgiver.

Teknisk due diligence vil typisk inneholde:

En vurdering av bygningers tilstand og mulighet for fremtidig anvendelse.
En vurdering av investeringer og omkostninger til fremtidig vedlikehold.
Vurdering av tekniske installasjoner så vel i relasjon til nåværende samt fremtidig behov, inklusiv en vurdering av omkostninger til drift og vedlikehold.
En gjennomgang av lovmessige forhold, herunder reguleringsplaner og særlig regulerende forhold som kan ha innflytelse på fremtidig utnyttelse av eiendommen. Registrering av avvik fra lovverk.
Etter avtale med oppdragsgiver kan vi i tillegg utføre en miljømessig vurdering av eiendommen (EDD).
Due diligence utføres på eksisterende bygninger og på nye prosjekter.

Fastsettelse av festeavgift

Forhåndstaksering. Dette er viktig for å kunne beregne sikkerhet på lån. Her får du kartlagt ansett verdi for en fremtidig investering. Porteføljevurdering av eiendommer. Vedlikeholdsplaner.

Arealoppmåling

Din Joker’s nettverk har i løpet av mange år arealberegnet over mange millioner kvadratmeter med næringseiendom. Vi er godt kjent med regelverket som definerer arealbegrep og måleregler. Alle våre arealberegninger følger Norsk Standard 3940 med tilhørende veiledere.
Ved kjøp, salg og utleie er korrekt beregnet areal av stor betydning. Erfaringsmessig er oppgitt bruttoareal fra gårdeier 0-8 prosent for lavt. De vanligste årsakene til avvik er unøyaktighet ved oppmåling, manglende oversikt og feil ved fordeling av fellesarealer eller for liten kjennskap til måleregler.
En arealoppgave skal beskrive fakta som kan etterprøves og dokumenteres. Nytteverdien av dette er at unødige og belastende diskusjoner om faktiske mål unngås.

Våre kompetanseområder:

Norsk Standard 3940
«Veileder for beregning av utleieareal i næringsbygg» (basert på NS3940).
«Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger» (basert på NS3940).

Skade/Reklamasjon

Reklamasjonsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport hvor oppdraget er å foreta en vurdering av eventuelle mangler ved eiendommen, i forbindelse med eierskifte mot tidligere eier eller forsikringsselskap.
Noen ganger blir man som huseier utsatt for skade på eiendommen. Ofte kan det også være mistanke om skjulte skader. Dette er en dramatisk situasjon for den som rammes. Som skadetakstmann er man den uavhengige tredjepart som gjennom profesjonell og kunnskapsrik yrkesutøvelse sikrer at skadens omfang blir kartlagt og det utarbeides beskrivelse av utbedringsarbeidet med kostnadsoverslag.
Vurdering av mangler ved eiendommen i forbindelse med eierskifte.

Typiske oppdrag for privatpersoner kan blant annet omfatte følgende

Kontroll av utførte byggearbeider
Kalkulasjon av kostnader ved byggearbeider
Bistand i tvistesaker, inkludert fagkyndig vitne
Bistand ved forbefaringer, overtakelse og garantibefaring av eiendom
Vurdering av årsak til bygningsskader, anbefaling av tiltak og beregning av kostnader for tiltakene
Vurdering av tilstandene på bygningsdeler som f.eks. tak, fasade, vinduer/dører grunnmur etc.

For et borettslag eller sameie som planlegger oppgraderinger og/eller vedlikeholdsarbeider, er det viktig å ha kunnskap om byggets tekniske tilstand.

Din Joker AS anbefaler derfor at det gjøres en grundig tilstandsvurdering av hele bygningsmassen god tid i forveien, slik at styret får en oversikt over hva slags vedlikehold og moderniseringer det vil være behov for i årene fremover. Den tekniske tilstanden vil gi en ramme for hvilke tiltak som må gjennomføres, og når dette bør skje. En tilstandsvurdering fører oftest til en prioritert vedlikeholdsplan som styret kan bruke som et verktøy i planleggingen og gjennomføringen av vedlikeholdstiltak.

Vårt nettverk har lang erfaring med å gjøre tilstandsvurderinger og baserer sine oppdrag på følgende:

Tilstandsrapporten utarbeides på grunnlag av NS 3424
Tilstandsanalyse av byggverk og NS 3451 Bygningsdelstabellen.
Befaringene utføres etter nivå 1 iht. NS 3424, som vil si «tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med enkle målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden».

Vårt oppdrag går vanligvis ut på å befare eiendommen og vurdere tilstanden på bygningsmessige og tekniske anlegg (VVS og elektro). Vi utarbeider så en rapport med en enkel beskrivelse av de ulike bygningsdelene, en vurdering av tilstanden og en anbefaling av tiltak sett ti år frem i tid. Tiltakene føres inn i et eget skjema (vedlikeholdsplan) og angis med budsjettkostnader. Sammen med rapporten vil det følge en fotoserie som viser spesielle forhold, og som gir generell informasjon.
Tilstandsregistreringen omfatter eiendommens klimaskjerm som fasader, vinduer, dører og yttertak, innvendige fellesarealer som kjeller, trapperom og loft, bærende konstruksjoner, felles tekniske anlegg og eventuelle utomhusanlegg. Leiligheter omfattes ikke, men vi foretar en stikkprøvekontroll av et mindre antall leiligheter, avhengig av størrelsen på borettslaget/sameiet.

Anbefalte tiltak legges inn i et regneark og blir delt inn etter følgende prioritering:

Akutt: Akutte tiltak gjelder skader og mangler som må utbedres ifølge lover og forskrifter, eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. De bør iverksettes innen 0–1 år.
Vedlikehold: Her dreier det seg om vedlikehold som er nødvendig for å opprettholde bygningens funksjonsnivå. Vedlikehold deles inn i underkategorier avhengig av anbefalt utførelsestidspunkt, for eksempel 1–3 år, 3–5 år og 5–10 år.
Modernisering: Dette er arbeider som det kan være aktuelt å gjennomføre for å få på plass manglende funksjoner, tilfredsstille formelle krav eller redusere avvik i forhold til dagens byggenorm / offentlige forskrifter.

Dersom vi avdekker spesielle forhold der vi ikke kan angi konkrete tiltak, anbefaler vi ytterligere undersøkelser og angir en budsjettkostnad.
Husbanken kan gi støtte til denne typen undersøkelser, da utført etter Husbankens trinn I-norm. Dette krever en noe mer omfattende rapport, hvor vi blant annet vurderer universell utforming, energi og miljø, mangler i forhold til dagens forskrifter og eventuelle verneverdige forhold.

SAMEIER OG BORETTSLAG

Bistand til anskaffelse av driftstjenester (Vaktmester, snøbrøyting, renhold, service- og vedlikeholdstjenester mv.)
Har sameiet eller borettslaget ditt behov for ny vaktmester eller andre driftstjenester?
Din Joker AS hjelper dere å anskaffe gode driftsavtaler med riktig kvalitet og omfang til rett pris.
Din Joker AS kan bistå med å gjennomføre anbudsprosess for vaktmestertjenester og andre driftstjenester fra A-Å.
Vi har god erfaring med å kartlegge behov, utarbeide kravspesifikasjoner, utforme konkurransegrunnlag og kontrakt, gjennomføre tilbudsevaluering og forhandlinger, samt implementere kontrakten.
Oppdraget vil bli gjennomført på mest mulig hensiktsmessig måte, tilpasset ditt behov, og vi vil benytte både teknisk, juridisk og økonomisk kompetanse der dette er ønskelig.

Vi tror bla. følgende er viktig for å lykkes med å få på plass gode og velfungerende tjenester:
Riktig og god kravspesifikasjon som er skreddersydd for å dekke behovet til sameiet eller borettslaget, for å sikre god kvalitet
Kontraktsvilkår som ivaretar sameiets eller borettslagets behov, og som gir mulighet for sanksjoner dersom tjenesten ikke fungerer som forventet
Krav til gode rapporteringsverktøy og rutiner slik at styret må bruke minst mulig tid til oppfølging av tjenestene
God kunnskap om markedet for å finne frem til de beste leverandørene som leverer god kvalitet til riktig pris

Kartlegging, planlegging og forprosjekt

I vårt nettverk har vi rådgivere som er spesialister på alle byggfag og tekniske fag, og som kan bistå med rådgivning i en tidlig fase av alle typer rehabiliteringsprosjekter. De kan for eksempel vurdere behovet for rehabilitering på konkrete konstruksjoner, innhente nødvendige opplysninger og dokumenter, utarbeide fagrapporter inkludert miljøkartlegging, skissere omfanget av prosjektet og utarbeide et budsjett. Dette kan boligselskapet så bruke som beslutningsgrunnlag i den videre prosessen overfor beboerne og i forbindelse med finansiering.

Forslagsstillers plankonsulent/ Planfaglig rådgiver

Vi organiserer og gjennomfører nødvendige planprosesser i rollen som forslagsstillers plankonsulent. Våre prosjekt- og eiendomsutviklere har erfaring med regulering av alt fra mindre boligområder til store og komplekse kombinasjonsformålsplaner.

Ansvarlig søker jf. plan– og bygningsloven

Vi organiserer og gjennomfører nødvendig byggesaksprosesser med eventuelt tilhørende dispensasjonssøknader og klagesaker i rollen som ansvarlig søker.

Gjennomføring av uavhengig kontroll i henhold til plan- og bygningsloven

Vi gjennomfører lovpålagt uavhengig kontroll slik at du som tiltakshaver kan være sikker på at byggesaksprosessen lar seg gjennomføre uten uheldige forsinkelser, overraskelser og feil.

Utviklingsvurderinger og mulighetsstudier

Vi identifiserer og utreder utviklingsobjekter, og kartlegger forutsetninger for og potensialet for vellykkede prosjekter. Vi utarbeider også arealplanrelaterte mulighetsstudier.

Due dilligence

Vi gjennomfører en due diligence-prosess med omfattende kartlegging av byggesaksrelatert status, gjennomgang av overordnet plangrunnlag og med vurdering av eiendommens utviklingspotensial.

  • Deling- og seksjoneringsprosesser
    Vi organiserer og gjennomfører deling- og seksjoneringsprosesser jfr. matrikkelloven, eierseksjonsloven og plan– og bygningsloven.
  • Offentlig saksbehandlingsarbeid
    Vi bistår med plan- og bygningslovsregulert saksbehandlingsarbeid som; saksbehandling av plan- og byggesaker, klagesaker, og ekspropriasjons- og delingssaker.
  • Generell rådgivning
    Vi tilbyr strategisk- og prosessuell milepælsrådgivning knyttet til reguleringsplanarbeid, byggesøknader, dispensasjonssøknader, klagesaker, refusjonssaker, ekspropriasjonssaker, dele- og seksjoneringssaker, tomtefestekontrakter, konsesjonssøknader, samt odel- og bopliktrelaterte spørsmål mv.